Jawność cen mieszkań: co musi mieć strona dewelopera.

Od kiedy obowiązuje i kogo dotyczy

Obowiązek wprowadziła ustawa z 21 maja 2025 roku. Dodała art. 19a i 19b do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nazywanej ustawą deweloperską. Nowe przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 roku. Deweloper, który zaczął sprzedaż wcześniej, miał dwa miesiące na dostosowanie się. Informacje o lokalach, których własność nie przeszła na nabywców przed tym dniem, podaje według stanu od dnia udostępnienia tych informacji na stronie.

ŹródłoUstawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2025 poz. 758 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Informacje muszą być na stronie od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Ustawa rozumie przez to podanie do publicznej wiadomości, że deweloper zaczyna oferować lokale w danym przedsięwzięciu i jest gotowy zawierać umowy z nabywcami. Gdy deweloper zawiera umowy rezerwacyjne, czyli umowy o czasowe wyłączenie wybranego lokalu z oferty, informacje podaje przed pierwszą taką umową. Obowiązek trwa do przeniesienia praw z ostatniej umowy w przedsięwzięciu.

Te przepisy stosuje się odpowiednio także do dewelopera, który sprzedaje mieszkania i domy w umowach sprzedaży. W ten sam sposób stosuje się je do przedsiębiorcy innego niż deweloper, gdy mieszkanie albo dom powstały w przedsięwzięciu deweloperskim przechodzi na nabywcę po raz pierwszy. Obowiązek zaczyna się wtedy od podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży.

ŹródłoUstawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, art. 3, 4, 5, 19a i 29 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Co deweloper podaje na stronie

Ustawa mówi o obowiązku prowadzenia własnej strony internetowej. Deweloper udostępnia na niej część ogólną prospektu informacyjnego, który sporządza, rozpoczynając sprzedaż, i podaje informacje wymienione niżej.

• Adresy i kontakt. Adres siedziby, a gdy deweloper jest osobą fizyczną, adres głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej. Do tego adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, sposób kontaktu nabywcy z deweloperem i lokalizacja przedsięwzięcia.
• Ceny lokali. Cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania i domu oraz cena całej nieruchomości albo jej części, która jest przedmiotem umowy.
• Pomieszczenia przynależne i prawa. Cena pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnica, strych, komórka albo garaż, oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę lokalu.
• Inne świadczenia. Pozostałe świadczenia pieniężne, które nabywca spełnia na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Wszystkie kwoty podaje się z podatkiem od towarów i usług, czyli z VAT. Przepis wymienia informacje, ale nie określa, jak mają wyglądać na stronie.

ŹródłoUstawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, art. 19a i 20 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

ŹródłoUstawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 4 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Zmiana ceny i adres w reklamach

Gdy zmienia się cena albo inne świadczenie pieniężne, deweloper aktualizuje informacje na stronie z dniem tej zmiany i podaje jej datę. Dotychczasowe informacje zostają na stronie, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Adres strony z cenami deweloper podaje w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.

Naruszenie tych obowiązków ustawa uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Za taką praktykę Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną do 10 procent obrotu z roku obrotowego poprzedzającego rok nałożenia kary.

ŹródłoUstawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, art. 19a ust. 2, 3 i 5 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

ŹródłoUstawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1714, art. 24 i 106 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Dane dla ministra raz na dobę

Dane z informacji publikowanych na stronie deweloper przekazuje raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Stosuje się przy tym odpowiednio ustawę o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego. Minister publikuje te dane na portalu danych jako dane o wysokiej wartości. Naruszenie tego obowiązku także jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.

ŹródłoUstawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2025 poz. 758, art. 19b (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

W przykładowym pliku importu dla deweloperów, który udostępnia portal dane.gov.pl, cennik z danego dnia jest plikiem CSV zamieszczonym na stronie dewelopera.

ŹródłoPortal dane.gov.pl, przykładowy plik importu danych dewelopera (cms.dane.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Struktura danych od 11 listopada 2026

Ustawa z 17 lipca 2026 roku (Dz.U. 2026 poz. 1077) zmienia art. 19b od 11 listopada 2026 roku. Od tego dnia deweloper przekazuje dane w formie dokumentu elektronicznego, zgodnie ze strukturą danych określoną przez ministra właściwego do spraw informatyzacji. Minister określi ją w rozporządzeniu, a na portalu danych udostępni wzorcowe dokumenty elektroniczne.

Według stanu na 7 października 2026 roku rozporządzenie o strukturze danych nie ukazało się w Dzienniku Ustaw. Pliki z cenami przygotowane wcześniej trzeba będzie porównać z tą strukturą po jej ogłoszeniu, a ten artykuł wtedy zaktualizujemy.

ŹródłoUstawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 1077 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Cena w umowie od lutego 2026

Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej, dodany ustawą z 4 grudnia 2025 roku (Dz.U. 2026 poz. 27). Cenę mieszkania albo domu w umowach objętych ustawą, w tym w umowie deweloperskiej, oraz w umowie rezerwacyjnej określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy. Przepis stosuje się do umów zawartych od tego dnia.

Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Liczy się norma obowiązująca w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy.

ŹródłoUstawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 27 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Art. 5a mówi o treści umów. Cenę ze strony z ceną w umowie łączy art. 19a ust. 6. Gdy cena podana na stronie różni się od ceny oferowanej przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej.

ŹródłoUstawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, art. 19a ust. 6 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Portal DOM i ceny transakcyjne

Strona dewelopera pokazuje ceny ofertowe. Statystyki cen z zawartych umów ma udostępniać Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portal DOM, który prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Wprowadziła go ustawa z 17 października 2025 roku (Dz.U. 2025 poz. 1669), której większość przepisów wchodzi w życie 2 kwietnia 2027 roku.

Portal ma publikować, także na mapie, średnie albo mediany cen transakcyjnych mieszkań i domów oraz liczbę transakcji. Wynik można zawęzić do lokalizacji, cech nieruchomości lub transakcji i okresu nie dłuższego niż dwa lata. Statystyka pojawi się dopiero wtedy, gdy obejmie co najmniej sześć lokali albo domów i sześciu różnych nabywców.

Deweloper, który od 2 kwietnia 2027 roku zawrze z nabywcą umowę sprzedaży mieszkania albo domu, przekaże dane o tej umowie do portalu przez system teleinformatyczny UFG. Musi to zrobić niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 7 dni od zawarcia umowy. Dane o umowach deweloperskich zawartych od 2 października 2026 roku UFG przekaże do portalu z Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

ŹródłoUstawa z dnia 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2025 poz. 1669 (api.sejm.gov.pl, dostęp 7 października 2026)

Zakres strony dewelopera, od karty lokalu po pliki z cenami, opisujemy w ofercie strony internetowe dla deweloperów. Cenę wyjściową strony pokazuje kalkulator kosztu, a kwotę dla Twojej inwestycji podajemy po rozmowie o liczbie lokali i o tym, skąd strona ma brać ceny.